昨晚，一名网友在后台与我联系，说他家的新房子准备封阳台，但是物业不允许。他在网上找到了一个案例，说是成都的一个业主因为封阳台，被物业告到了法院，最后二审判决物业败诉，准许了业主封阳台，这是不是说明物业以后都无权阻止业主封阳台呢？

　　我回复他：“封阳台并不是业主想封就能封的，物业将业主起诉到法院要求拆已封的阳台，基本上是胜七败三，这三成还主要是因为物业公司证据准备的不充分，你看到的这个案例是因为有特殊情况，并不能带来太大启示”。为了更好地讲述关于封阳台的相关法律知识，我将网友看到的案例其特殊情况简单介绍下：

　　该案中，被告人所在的小区比较特殊，其中有4栋是开发商自带封闭阳台，其他几栋则都是交房的时候未封闭阳台，所以有可借鉴的封阳台样式颜色，因此被告人的封阳台风格是与已封阳台款式一致的。同时，先前其小区早已就封阳台举行了投票，只是参与人数过少而未能生效。因此同小区的业主对被告自行封阳台并没有持反对意见。

　　不过尽管有这么多优势条件，该案的业主经历了一审败诉，二审依法撤销一审判决，判决驳回物业公司的诉讼请求。经历了种种磨难，才获得了胜诉。但是这个案件并不是说明业主就可以随意封阳台，它带来的启示在袁Sir个人看来仅仅是明确了物业公司“服务者”的身份，让一些不是很懂法的物业公司服务态度更好一些，而不是以前那种凌驾于业主之上“管理者”的角色。

　　“建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，或者有其他不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的行为的，责令改正，处以罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；造成建筑工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

　　如果交房时，阳台为开放式的，而业主事后封了起来，则与工程设计图纸是不一致的，想象一下，如果开发商在交房之前就将阳台封了起来，肯定通过不了验收。而业主事后封也是同样的道理，当然并不是说业主要跟建筑公司一样可能承担刑事责任，仅仅是同样的行为在政府看来都是会被认定为违法。

　　本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。

　　从这条可以知道，擅自改变建筑外观的行为是不符合法规的。至于到底能不能改动建筑外观，应该通过申报，由该建筑物的原建筑设计终身责任人、以及由规划行政主管部门说了算，而不是由业主自己拍脑袋说了算。

　　第二百九十三条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　第二百九十五条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

　　这也是为什么邻居有权利，物业有义务制止和要求恢复原状的法律来源。尤其是第272条，很多人喜欢拿前面一部分的权利说事，但是后半段对权利的约束却选择视而不见，这是片面的解读，要行使该权利的前提是不能危及建筑物安全和其他业主的合法权益。否则，他们有权要求停止侵害。

　　因为在我们的购房合同中，就包含了我们与物业签订的前期物业服务合同。大家可以翻开我们的物业服务合同，看看里面是否会有对封阳台、露台作出禁止性约定。如果没有这种约定，则物业公司就无权要求在之后签订的正式物业服务合同中加上这种禁止性约定。但是估计想封阳台的业主们都会失望，因为这种前期物业服务合同基本上都是由市国土资源部门、市工商行政管理部门共同编制的标准合同，制定合同时已经将法律漏洞堵死。所以在我们所签订的合同里面，就对封阳台进行了约定，具体怎么做得看具体约定，而不是任由业主自由发挥。

　　“建筑物、构筑物或者其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”

　　最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确了外墙属于该座楼宇的全体业主共同所有

　　前段时间，看到的几个案例，业主阳台玻璃掉落，造成他人受伤的，法院判决都是物业公司承担20%的责任，业主承担80%的责任。这也就不难理解为什么物业公司对一些业主自发的封阳台本能上的抗拒了，也就动不动出现物业公司要求业主缴费然后由物业来统一安装的现象了。毕竟这条法规将物业公司也绑上了车，以后出事了物业也是要承担责任的。当然，这也不是那些物业公司乱收费的法律依据哈，凡事都得正面来看。

　　“未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。”目前开敞阳台和入户花园等均是只按其投影面积的一半确权计入房产建筑面积，而封包阳台后，按该规范8.2.1 “全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

　　这应该是很多老百姓在购房时心照不宣的事了，都知道阳台面积是赠送了一半，如果将阳台封闭了起来，则实际住房面积是增加了，但是契税等相关购房缴纳的税却并没有多交，相当于是占了国家便宜，所以有关部门是可以认定为违建，要求拆除的。同时文章开头的案例仅仅是物业公司要求拆除，而他不属于行政部门，当然无权要求业主自行拆除，而如果是城管局提起诉讼，根据袁Sir检索的案例中，基本上都是业主败诉，判决拆除。

　　以上是袁Sir翻阅案例及法律库整理出来的可能违反的法律法规，现实生活中，确实是有封阳台的需要的业主，可以与物业公司好好协商，达成整个小区业主的统一意见，对到底封不封、封成什么样？达成一致再提交审批。而对于小区内有业主自行封阳台而损害了其他业主的权益，其他业主不同意的情况下，也可以拿起法律武器大胆的维权。

　　我是袁Sir,每日坚持码字，只为分享我的法律知识，大家如有其他观点，欢迎在评论区留言。如有法律疑问，可以私信交流。返回搜狐，查看更多